Une réponse stratégique aux défis du foncier économique
Un nouveau regard sur les zones d’activités économiques
Alors que les territoires français s’engagent dans une profonde transition en matière d’aménagement, la question de la transformation des zones d’activités économiques (ZAE) devient centrale. Dans un contexte où les contraintes foncières s’accentuent, notamment sous l’effet de la mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), les ZAE apparaissent comme un gisement stratégique pour concilier développement économique, sobriété foncière et transition écologique.
L’étude publiée par la Banque des Territoires en juillet 2025, intitulée Quand les zones d’activités se transforment : cap sur la mutabilité du foncier économique, marque un tournant dans l’approche de ces espaces longtemps marginalisés dans les politiques d’aménagement. Conduite en collaboration avec Atelier Georges et l’économiste Marie Defay, elle propose une analyse fine de quatre territoires emblématiques – Anglet-Bayonne, Auterive, Puceul et Roubaix – afin d’en tirer des enseignements méthodologiques et opérationnels. À travers cette étude, une conviction s’impose : les ZAE peuvent devenir des leviers puissants de recomposition territoriale, à condition de changer radicalement de regard et de méthode.
ZAN et raréfaction du foncier : un impératif de transformation
L’étude s’inscrit dans un double impératif : maîtriser l’urbanisation pour préserver les sols naturels, agricoles et forestiers, tout en maintenant une offre foncière adaptée aux besoins économiques des territoires. La loi Climat et Résilience impose en effet aux collectivités de diviser par deux leur consommation d’espace à l’horizon 2031, avant d’atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette en 2050. Ce cadre oblige à recentrer le développement urbain sur les espaces déjà aménagés, en particulier sur les ZAE existantes, souvent peu denses, mal intégrées dans leur environnement et insuffisamment valorisées.
Pourtant, comme le montre l’étude, ces zones ne sont pas homogènes. Elles reflètent des contextes urbains, économiques, fonciers et environnementaux très variés. À Anglet-Bayonne, la ZAE de Pontots s’insère dans un tissu urbain dense, avec des infrastructures performantes mais une occupation foncière inefficiente. À Auterive, dans la périphérie de Toulouse, la zone de Lavigne-La Pradelle s’étale sur 148 hectares dans une plaine agricole fertile, soumise à une pression de développement. À Puceul, entre Rennes et Nantes, la ZAE de l’Oseraye témoigne des tensions entre développement logistique et préservation d’un paysage bocager remarquable. Enfin, à Roubaix, la zone de Kellermann-Sartel, au cœur d’un territoire marqué par la désindustrialisation, pose la question du redéveloppement économique dans un cadre urbain dense mais socialement fragile.
Des constats partagés malgré des contextes variés
Malgré la diversité des cas étudiés, plusieurs constats convergent. D’abord, une programmation souvent opportuniste, sans logique claire de spécialisation ni de complémentarité entre activités. Ensuite, une connaissance lacunaire du foncier économique : les collectivités ne disposent que rarement de données précises sur les prix, les transactions ou la structure de la propriété, ce qui limite leur capacité à intervenir ou à anticiper les évolutions. Troisième constat, un gaspillage foncier massif. Les densités observées dans les ZAE étudiées sont comparables à celles d’un lotissement pavillonnaire, avec des parcelles surdimensionnées, des bâtiments en rez-de-chaussée, une absence de mutualisation des espaces et des surfaces résiduelles inexploitées. Enfin, une inadaptation généralisée aux enjeux environnementaux : imperméabilisation massive des sols, très faible présence végétale, manque de cohérence paysagère, vulnérabilité aux îlots de chaleur et à la perte de biodiversité.
Une méthodologie pragmatique et transposable
Face à ces constats, l’étude propose une méthodologie fondée sur la formulation de scénarios de mutation crédibles, réalistes et adaptés aux capacités d’action des collectivités. Le principe central repose sur la conservation de la vocation économique des ZAE, tout en introduisant des principes de densification, de requalification paysagère et de diversification des usages.
La méthode privilégie des interventions progressives, fondées sur une maîtrise foncière partielle, des actions ciblées sur les espaces publics et sur les parcelles les plus stratégiques. Elle articule des éléments économiques, réglementaires, écologiques et humains, pour faire émerger une trajectoire de transformation adaptée à chaque territoire.
Des zones stratégiques, des leviers à activer
Les scénarios explorés dans l’étude montrent que les marges de progression sont réelles. Qu’il s’agisse de surélever les bâtiments, de réorganiser les voiries, d’introduire une végétalisation structurante ou de redéfinir les vocations programmatiques, les leviers sont nombreux. Encore faut-il les actionner dans une logique cohérente, avec une gouvernance claire et une mobilisation des acteurs économiques.
Car derrière chaque zone d’activités se trouvent des entreprises, des dirigeants, des emplois, des flux logistiques, des usages installés et des besoins émergents. C’est pourquoi la transformation des ZAE ne peut pas se penser uniquement comme une opération d’aménagement. Elle doit être conçue comme un projet de territoire, au service d’une dynamique économique, d’une qualité de vie, d’une attractivité durable.
Construire ensemble les zones d’activités de demain
À l’heure où chaque mètre carré compte, où chaque décision foncière engage l’avenir d’un territoire, les zones d’activités économiques sont appelées à jouer un rôle central dans la transformation des modèles d’aménagement. Encore faut-il savoir les lire, les mobiliser, les faire évoluer. Encore faut-il leur redonner une trajectoire, une identité, une ambition.
C’est là que ZEHUS intervient. Notre valeur ajoutée ne réside pas uniquement dans notre compréhension fine des dynamiques territoriales : elle repose sur notre capacité à mobiliser les acteurs, créer du dialogue, porter un récit fédérateur et faire exister un projet dans l’espace public.
Nous sommes avant tout des spécialistes de l’animation territoriale. Face à la complexité des mutations à venir, notre rôle est de construire les conditions d’un engagement collectif. Nous savons identifier les leviers de coopération, organiser des ateliers qui font émerger l’intelligence du terrain, créer des alliances entre élus, entreprises, institutions, partenaires techniques ou habitants. Notre approche est fondée sur l’écoute, la méthode et le sens politique des projets.
Nous sommes aussi des experts reconnus de la communication publique et du positionnement stratégique. Une zone d’activités qui évolue, ce n’est pas simplement une opération d’aménagement. C’est une transformation qui mérite d’être expliquée, rendue visible, valorisée. ZEHUS conçoit et pilote des stratégies de communication qui donnent à voir ce changement, qui installent une nouvelle image du territoire, qui renforcent l’attractivité des zones et leur crédibilité auprès des décideurs, des investisseurs ou des habitants.
À travers des dispositifs adaptés – signalétiques de site, identités de zone, campagnes de communication, événements fédérateurs, récits de projet – nous accompagnons les collectivités pour que la mutation ne reste pas une intention sur papier, mais devienne une réalité lisible et partagée.
Enfin, nous savons parler aux entreprises, aux dirigeants, aux acteurs économiques qui sont les premiers concernés par ces mutations. Nous comprenons leurs attentes, leurs contraintes, leurs ambitions. Et nous savons les associer aux projets de territoire, non comme simples usagers du foncier, mais comme partenaires à part entière d’une dynamique collective.
Car une zone d’activités qui réussit sa transition, c’est une zone où les entreprises s’engagent, où les acteurs publics coopèrent, et où les habitants reconnaissent un projet d’intérêt commun.
Vous êtes élu, chargé de développement, responsable de zone ou dirigeant d’entreprise ?
Vous cherchez à faire évoluer votre zone d’activités vers un modèle plus durable, plus attractif, plus partagé ?